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Une incapacité, une invalidité ou un décès peuvent malheureusement amener un locataire à ne plus pouvoir assurer son loyer. Il se pourrait également qu’il soit de mauvaise foi. Dans l’un ou l’autre des cas, le propriétaire se retrouvera devant une situation bien difficile à gérer. Pour éviter les désagréments que ceci pourrait lui causer, il pourrait souscrire à une assurance loyers impayés. Les raisons de choisir cette option sont diverses et variées. En voici un aperçu.
La protection de l’équilibre de l’opération immobilière
En souscrivant à une assurance loyers impayés, le propriétaire d’un immeuble locatif contribue à la protection de l’équilibre de l’opération immobilière. En effet, cette assurance devient obligatoire pour lui lorsqu’il a pris un crédit immobilier pour sa construction ou lorsqu’il a une trésorerie serrée.
Dans le premier cas, il est plus normal que la banque n’attende pas que le propriétaire entre en possession de ses fonds pour assurer le paiement des différentes échéances. Lorsqu’il arrive donc qu’il ne prenne plus en charge ses obligations, l’assurance lui vient à la rescousse.
Dans le second cas, lorsque le propriétaire décide de porter plainte contre son locataire, le traitement de ce contentieux pourrait prendre un certain temps. L’assurance loyers impayés permettra alors que sa trésorerie soit préservée.
Un troisième cas pourrait toutefois survenir. Certains propriétaires, étant des retraités, les loyers perçus constituent pour eux un complément de revenus. Ils auraient alors tout intérêt à souscrire à une assurance loyers impayés pour que leurs budgets restent équilibrés.
La réduction des risques locatifs
Bien avant qu’un propriétaire ne souscrive à une assurance loyers impayés, tous ses locataires doivent remplir certains critères. Ces critères sont la garantie même qu’ils seront obligés de tenir leurs engagements. Par exemple, les compagnies exigent que les locataires aient des revenus réguliers afin d’être éligibles à une telle assurance. Ceux-ci doivent pouvoir justifier de revenus équivalents ou supérieurs à trois fois le montant de leur loyer. Autrement dit, il s’agit généralement :
- des employés en Contrat à Durée Déterminée (CDD) dont la durée restante dépasse 8 mois
- des employés en CDI
- des fonctionnaires titulaires et des indépendants.
Les indépendants pouvant justifier de deux ans d’activité au minimum, les apprentis et les retraités sont également concernés. Ne pourront alors pas être éligibles les chômeurs, les CDD courts, les contrats de qualification professionnelle et les contrats nouvelle embauche.
Par conséquent, le propriétaire ne pourra contracter qu’avec des personnes pouvant régulièrement payer leur loyer. Les risques locatifs seront par conséquent réduits considérablement, puisque ces revenus réguliers sont un signe de sécurité.
Les autres avantages à adhérer à une assurance loyers impayés
Avec une assurance loyers impayés, les frais de procédure de recouvrement, et même les frais relevant de l’expulsion, sont remboursés par l’assurance. Une protection contre les dégradations et les détériorations du bien est également accordée au propriétaire. Aussi, l’assurance est tenue de payer ce dernier dès le premier mois de loyer impayé.
Les autres désagréments pris en charge par l’assurance loyers impayés sont la certification du dossier locataire, la protection juridique des relations avec ce dernier, puis la vacance locative suite à un départ furtif. Il faut préciser que la vacance locative peut par ailleurs être due à un préavis réduit ou au décès du locataire.
Les propriétaires de biens immobiliers ont ainsi assez de raisons pour souscrire une assurance loyers impayés. Il faudra cependant, bien choisir son assureur pour ce contrat.
Comment obtenir les loyers impayés ?
Vous êtes le propriétaire de plusieurs biens immobiliers que vous proposez à la location. Par contre, en fonction des situations, les locataires ne sont pas toujours en mesure de régler tous les mois le loyer. Vous avez donc des recours qui sont possibles, mais l’assurance est parfois intéressante pour retrouver l’argent plus aisément.
- Vous pouvez dans un premier temps demander des comptes à vos locataires pour connaître la situation.
- Un retard d’un mois n’est pas toujours dramatique, les locataires peuvent alors payer deux loyers d’un coup lorsque la situation s’améliore.
- Par contre, lorsque les retards se multiplient, les pertes sont également au rendez-vous et les sommes sont importantes.
- Vous pouvez opter pour un recouvrement à l’amiable ou, vous, tourner vers un huissier.
Ce professionnel des recours pour les impayés pourra alors se tourner vers les locataires pour tenter de trouver une solution. Si malgré toutes les tentatives, les loyers sont impayés, vous pourrez alors vous orienter vers la justice et les conséquences seront alors plus dramatiques avec notamment des frais supplémentaires, notamment ceux en lien avec la justice. Il est parfois préférable de trouver un terrain d’entente très rapidement même si le remboursement est assez long.
Comment souscrire une garantie loyer impayé ?
Si cette assurance a de nombreux avantages, il faut répondre à plusieurs conditions pour y avoir le droit. Aussi bien du côté du locataire que celui du propriétaire, voici comment souscrire une GLI. Tout d’abord, vous ne pouvez pas fixer un montant plus haut que 33 % de ses revenus pour le loyer. Ensuite, vous devrez donner plusieurs pièces justificatives à votre assureur. Notamment, une pièce d’identité ou un titre de séjour ainsi que son avis d’imposition s’il en possède un.
Lorsque vous rédigerez le bail, vous devrez impérativement mentionner deux clauses. La clause résolutoire, qui permet de renvoyer le locataire lorsqu’il fait défaut de paiement, et la clause de solidarité si vous proposez un logement en colocation. Celle-ci incombe le second locataire de payer en cas de défaut de paiement du premier.
Il faut savoir que vous ne pouvez pas profiter de cette garantie si vous possédez des logements saisonniers ou que vous mettez à disposition un local commercial. Votre locataire quant à lui doit être en CDD d’au moins huit mois, ou en CDI avec période d’essai validée bien entendu.
Si vous répondez à tous les critères, vous pouvez vous rendre chez un assureur qui propose ce type de contrat. Pour bien le choisir, consultez les garanties que chacun propose. Par exemple, propose-t-il de gérer les frais en cas de dégradation du bien ? Quel est le tarif mensuel ? Sachez qu’en moyenne, pour vous donner une idée, l’assurance coûte un peu moins de 3 % du loyer.
Pour finir, si vous voulez résilier votre contrat, vous ne pourrez le faire qu’à échéance, lorsque vous recevez un courrier vous y autorisant. Si vous manquez la date, vous renouvelez automatiquement votre contrat. Il convient d’être vigilant, surtout si vous n’avez plus de locataire à ce moment précis.
